Uitgelicht: 5x van school naar appartementengebouw

Het uitgangspunt waarmee we eind 2020 aan deze opgave begonnen was helder; alle 5 de schoollocaties (4 in Eindhoven en 1 in Helmond) dienden te worden getransformeerd tot woongebouwen met appartementen voor de sociale huursector. Maar zoals ons vakgebied kenmerkt, bleek al snel genoeg dat elk project haar eigen kenmerken en uitdagingen met zich mee bracht.

Een thema dat bij meerdere projecten aan de orde kwam, is dat het tekenwerk van de bestaande situatie niet altijd overeenkomt met de werkelijkheid. Zo bleek bij de ene school de draagstructuur slechter te zijn, werd bij de andere meer asbest aangetroffen dan vooraf gedacht en bleken bij een derde school de posities van gevelkozijnen soms niet overeen te komen met de tekeningen. Dit soort ‘vondsten’ vragen om een stukje improvisatie van het projectteam. En daarover zijn onze collega’s Tom en Roel zeer te spreken; ‘Dit soort uitdagingen zijn inherent aan transformatieopgaven en houden ons scherp. Samen met de betrokken partijen is steeds gezocht naar een passende oplossing‘.

Niet elk voormalig schoolgebouw bleek geschikt voor de beoogde transformatie tot woningbouw. Bij de locaties Alard du Hamel en De Laak en De Ronde is daarom gekozen voor sloop-nieuwbouw. De constructie van de panden was dermate slecht dat behoud niet mogelijk bleek en tevens zouden de minimale geluids- en brandveiligheidseisen niet behaald kunnen worden. De voorgevels van beide panden hebben cultuurhistorische waarden en blijven gehandhaafd. Daarachter verrijst de nieuwbouw welke, al dan niet in combinatie met uitbreiding, sterk refereert aan de voormalige bebouwing. Beide projecten zijn momenteel in uitvoering; het asbest is gesaneerd en de sloop is in volle gang. Voor beide projecten is een bestemmingsplanwijziging doorlopen.

De 3 transformatieprojecten De Cajuit (Helmond), Barrierweg en Kootwijkstraat zijn intussen opgeleverd. Voor al deze voormalige scholen geldt dat de structuur van het gebouw intact is gebleven; de leslokalen zijn omgebouwd tot appartementen op basis van het principe dat we een ‘doos in doos’-constructie noemen. Het is daarmee zelfs gelukt om de appartementen te laten voldoen aan de nieuwbouweisen en energielabel A te behalen. Tegelijkertijd is de voormalige functie nog steeds zichtbaar én voelbaar; die historie zie je met name terug in de gangen en trappenhuizen, met de kenmerkende tegeltjes op vloeren en muren. Ook de buitengevels met gootlijsten, metselwerkverbanden en rollagen en de kozijnen met roedeverdeling bleven in tact. Op het gebied van ruimtelijke ordening is voor deze 3 projecten gebruik gemaakt van de kruimelgevallenregeling. Daarmee kon enkel met een omgevingsvergunning zowel de gebruikswijziging van het pand alsmede de transformatiewerkzaamheden worden vergund. Er was dus geen bestemmingsplanwijziging nodig.

Aan een school is een speelplaats onlosmakelijk verbonden. Voor alle 5 de projecten geldt dat deze de functie van ontmoetingsplek behouden. Er is/wordt veel geïnvesteerd in de groene en landschappelijke inpassing van deze gemeenschappelijke tuinen, inclusief zit- en speelgelegenheden. Daarnaast worden de terreinen gedeeltelijk ook benut voor het bergen van hemelwater en parkeervoorzieningen voor de huurders.

De 5 projecten samen zorgen voor 137 nieuwe appartementen die Woonbedrijf aan haar verhuurportefeuille toe kan voegen. Onderstaand hebben we een beknopt overzicht opgenomen met de highlights per project. Meer informatie over de projecten is te lezen op de projectpagina’s.

Alard Du Hamel:

• Sloop-nieuwbouw voormalige meisjesschool uit 1929, met behoud van cultuurhistorisch waardevolle voorgevel;
• 43 appartementen en studio’s;
• Grotendeels bestemd voor huurders ≤ 23 jaar;
• Prognose oplevering: juli 2025.

De Laak en De Ronde:

• Sloop-nieuwbouw schoolgebouw De Laak uit 1922, met behoud van monumentale voorgevel;
• Sloop-nieuwbouw buurthuis De Ronde uit 1960;
• 55 appartementen en een buurthuis;
• Grotendeels bestemd voor senioren;
• Prognose oplevering: december 2025.

Barrierweg:

• Transformatie voormalige Pastoor van Ars jongensschool uit 1930;
• 7 appartementen;
• Opgeleverd: februari 2024.

Kootwijkstraat:

• Transformatie voormalige jongensschool Sint Franciscus uit 1929;
• 14 appartementen in de voormalige school en 5 Barli-woningen op het achterterrein;
• Huurders zijn cliënten van Lunet Zorg;
• Opgeleverd: december 2023.

De Cajuit (Helmond):

• Transformatie voormalige basisschool uit 1949;
• Gemeentelijk monument;
• 13 appartementen;
• Opgeleverd: januari 2023.